国家统计局公布的《2025年全国房地产市场基本情况》数据，描绘了一幅行业整体仍在探底的图景：开发投资与新开工面积以超17%和20%的幅度收缩，销售指标同步下滑，市场情绪偏冷。当我们将目光从宏观总量下沉到一线城市广州，一组看似矛盾的现象正在同时发生：一边是新房成交均价同比下调，另一边则是优质改善型的“好房子”不愁卖的逆市热销景象。
这种“总量弱、结构强”的格局，恰好印证了当前市场最核心的演进方向：即在“L型”的全面筑底市场格局中走向“K型”的剧烈分化。正如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所阐释的“以退为进”，市场正通过战略性的总量“退守”，完成发展模式的切换，并为结构性价值的“进阶”腾挪空间。从全国到广州，这出转型大戏的序幕已然拉开。
全国图景
从“跌幅收窄”转向“筑底企稳”，形成“L型”底
解读2025年的全国数据，关键词是“深度调整”与“主动收缩”。全国房地产开发投资同比下滑17.2%，新开工面积下降20.4%。这不仅仅是周期性的波动，更清晰地指向了供给侧的“战略性回撤”。《求是》杂志的权威定调——“传统发展模式已经走到了尽头”——为此提供了根本性的注脚。
数据来源：国家统计局
这种收缩，被李宇嘉解读为一种必要的“以退为进”。此处的“退”，是告别依赖土地财政和金融杠杆的旧模式，通过主动控制增量，为高企的库存（截至2025年12月，全国商品房待售面积达7.66亿平方米）争取消化空间。
因此，政策工具箱的发力点，已从“刺激增长”全面转向“稳预期、防风险、止跌回稳”。一系列降利率、降门槛的措施，其核心意图在于构筑安全垫，防止市场失速，并为构建“房地产发展新模式”赢得关键的转型窗口期。“L型”那漫长的一横，正是市场完成自我净化与价值重估所必须支付的代价。
销售端同样承压。2025年全国商品房销售面积下降8.7%，销售金额降幅达到12.6%。“以价换量”成为开发商无奈的选择，全国新房均价跌破万元，同比降幅4.1%。
然而寒冬中也有暖意。2025年12月，一线城市新房和二手房价格环比跌幅双双收窄。上海144平方米以上大户型逆势热销，北京、深圳核心区优质房源成交加快。价格调整到位，开始触及部分购房者的心理价位。
“市场正在寻找新的平衡点。”上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，“跌幅收窄是个积极信号，说明价格调整正在起作用。”
广州镜像
韧性初显，“K型”分化率先上演
在全国“L型”调整的统一背景下，一线城市广州的市场肌理呈现出更早、更剧烈的结构性“K型”分化。这里的“韧性”并非普涨回暖，而是价值在优质资产上的率先凝聚与兑现。
交易层面，2025年的广州楼市呈现整体筑底与局部火热共存的局面。2025年，广州一手住宅成交面积与均价同比分别下滑11%和4%，市场整体仍在寻底。
但与此同时，结构性亮点不容忽视：中心城区（天河、海珠、荔湾）成交占比逆市提升；部分拥有稀缺资源（如江景、核心地段）的改善型项目，如保利天奕、龙湖央璟颂等，去化率远高于市场平均水平。但与此同时，远郊一些项目以及市中心一些产品没有吸引力的项目去化率不足10%，去化面临挑战。
这种分化在南方产业智库监测、基于阳光家缘官方数据的“广州好房子畅销指数”中得到印证——纳入统计的70个重点项目中，近七成推售房源获得市场认可。这种“平均数掩盖极端分化”的现象，正是“K型”市场的典型特征。
广州优质性价比好房子吸引置业者到访。资料图片
价格层面，广州楼市则呈现全面回调与核心坚挺并行情况。中原数据显示，广州约60%的新房价格已低于3万元/平方米。然而，这恰恰是市场通过价格调整，精准筛除价值“水分”的过程。
二手房市场成为观察真实需求的窗口。2025年广州二手住宅网签超10.8万套，虽然同比微降，但年底出现明显“翘尾”。低价位、小户型房源消化加快，天鹿花园、金碧新城等刚需盘成交量环比翻倍增长。“价格跌到位了，刚需开始出手。”广州链家一位资深经纪人说，“很多客户观望一两年，看到价格基本稳定，就果断‘上车’了。”
与此同时，价格战迫使开发商更专注于产品本身，中心城区项目的性价比因此显著提升，总价350万元左右已能触及核心区三房门槛。降价吸引了真实刚需与改善客群入场，为市场底部提供了坚实的购买力支撑。上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，价格的调整到位，是市场回稳的前提。
“房票”政策成为广州市场的独特变量。截至去年12月，全市发放房票金额18.68亿元，初步认购房源约5500套。“拆迁户拿着房票到处看房，他们是目前最确定的购买力之一。”黄埔区一位项目营销总监透露。
未来之锚
在退与进的辩证法中锚定方向
展望2026年，房地产市场难以快速反弹，更可能“L型”筑底成为宏观常态，“K型”分化成为微观现实。政策重心则明确指向“稳预期、去库存、优供给”。
“今年将是去库存攻坚年。”中指研究院分析师预计，更多城市将出台创新政策，如扩大保障房收储范围、进一步降低交易税费等。金融支持力度也会加大，确保“保交楼”和房企合理融资需求。
58安居客研究院院长张波观察到积极变化：“1月以来，线上咨询量明显增加，特别是多子女家庭、新市民等政策支持群体。”他认为，政策利好正在逐步转化为市场信心。
申银万国期货研究所所长薛鹤翔认为，当前商品房销售处于低位，二手房价格持续回落，房地产市场依然在调整。但逆周期之下，政策将加大力度维稳房地产，一系列政策工具会继续出台。
对购房者而言，分化意味着选择的重要性。“闭眼买房”时代彻底结束，聚焦核心资产成为共识。开发商面临残酷洗牌。能够存活下来的，要么是财务稳健的央企国企，要么是产品力突出的“优等生”。
行业则从“金融游戏”回归“制造与服务”的本质。广州某标杆项目负责人分享了他们的转变：“我们需要回到最初‘做房子’的样子，花更多时间研究客户真实生活需求，在收纳空间、社区配套这些细节上下功夫，好产品自己会说话。”
市场调整仍在继续，但最艰难的时刻或许正在过去。当价格回归理性，需求重新聚焦居住本质，一个新的、更健康的房地产市场正在阵痛中孕育。对于真正需要房子的人而言，这或许是一个难得的“上车”窗口期。寒冬终将过去，只是这个冬天，需要更多耐心。
采写：南方+记者 周中雨
统筹：冯善书
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